Última atualização: dia 31 de outubro de 2022.

Loteadoras e Incorporadoras têm a obrigação legal de contratar o seguro Habitacional Apólice de Mercado (SH/AM) cobertura morte e Invalidez Permanente (MIP) ao parcelar a venda de lotes, imóveis na planta, em construção e finalizados.

Essa obrigação serve para proteger todo o ecossistema da Habitação no país. Neste estudo traremos detalhes sobre a legislação que cria essa obrigação.

SUMÁRIO

1. VENDA PARCELADA DE BENS IMÓVEIS

1.1 VENDA PARCELADA DE LOTES

1.2 VENDA PARCELADA DE IMÓVEIS NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO

1.3 VENDA PARCELADA DE IMÓVEIS FINALIZADOS

1.4 LEGISLAÇÃO SOBRE A VENDA PARCELADA DE BENS IMÓVEIS

2. O SEGURO HABITACIONAL

2.1 A LEGISLAÇÃO SOBRE O SEGURO HABITACIONAL

3. AS PENALIDADES QUANDO UM SEGURO OBRIGATÓRIO NÃO É CONTRATADO

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

5. SOBRE A GEO

1. VENDA PARCELADA DE BENS IMÓVEIS

1.1 VENDA PARCELADA DE LOTES

Loteadoras e urbanizadoras que fazem a venda parcelada de lotes residenciais, têm a obrigação legal de contratar o seguro Apólice de Mercado (SH/AM) cobertura morte e Invalidez Permanente (MIP) ao longo de todo o período do parcelamento do valor do lote. Essa cobertura securitária serve para proteger o cumprimento da obrigação do indivíduo de honrar seus pagamentos. 

1.2 VENDA PARCELADA DE IMÓVEIS NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO

Incorporadoras que fazem a venda parcelada de imóveis residenciais e comerciais durante o período da construção ou mesmo após a conclusão da obra, têm a obrigação legal de contratar o seguro Habitacional Apólice de Mercado (SH/AM) cobertura MIP ao longo de todo o período do parcelamento. Essa obrigação serve para proteger todo o ecossistema da Habitação no país: a própria incorporadora que oferece a possibilidade da compra parcelada, o consumidor que irá adquirir o imóvel, bem como toda a sua família.

1.3 VENDA PARCELADA DE IMÓVEIS FINALIZADOS

Quando Incorporadoras parcelam a venda de imóveis cuja construção está finalizada, é obrigatória a contratação não apenas do seguro Habitacional Apólice de Mercado (SH/AM) cobertura MIP, como também da cobertura de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

1.4 O QUE DIZ A LEGISLAÇÃO

Resolução CNSP 447/2022

CAPÍTULO II

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 5º O seguro habitacional tem por objetivo o pagamento das parcelas de dívida do segurado correspondente ao saldo devedor vincendo na data do sinistro relativa a financiamento para aquisição, reforma ou construção de imóvel, ou a reposição de tal imóvel financiado, na ocorrência de sinistro coberto, conforme cobertura aplicável, nos termos desta Resolução.

§ 2º Estão enquadrados no rol dos imóveis financiados de que trata o caput aqueles que correspondem à:

I - construção e aquisição de unidades residenciais;

II - reforma de unidade residencial, originalmente financiada ou não;

III - aquisição de terreno/lote urbanizado, para construção de unidade residencial;

IV - aquisição de imóvel residencial por pessoa jurídica; ou

V - construção e aquisição de unidades comerciais.

§ 3º Estão enquadrados no rol dos imóveis de que trata o caput aqueles que correspondem às operações de consórcios, bem como aplica-se, no que couber, as demais disposições desta Resolução.

Art. 6º O SH/AM deverá garantir obrigatoriamente coberturas securitárias que prevejam, no mínimo, os riscos de MIP do segurado e de DFI.

§ 1º Excepcionalmente, a contratação do seguro se limitará à cobertura de:

I - MIP, nas operações de financiamento para aquisição de terreno e para aquisição de material para construção, ampliação ou reforma;

Resolução nº 4.676, de 31 de junho de 2018

Art. 13. As operações no âmbito do SFH devem observar as seguintes condições específicas:

I - o custo de contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e responsabilidade civil do construtor;

II - custo efetivo máximo para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, de 12% a.a. (doze por cento ao ano); e

§ 1o Nos financiamentos para a produção de imóveis residenciais, o valor médio por unidade produzida deve ser igual ou inferior ao limite estabelecido no inciso I do caput.

§ 2o Para fins do cálculo do custo efetivo máximo de que trata o inciso II do caput, não estão incluídos:

I - o custo de contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e responsabilidade civil do construtor; 

Resolução nº 3.811, de 19 de novembro de 2009

Art. 2º Cada instituição integrante do SFH celebrará, na qualidade de estipulante e beneficiária direta do seguro, no mínimo, duas apólices coletivas vinculadas aos seus contratos de financiamento, com diferentes seguradoras habilitadas a operar o seguro habitacional, observado que:

I - sejam previstas as coberturas citadas no art. 1º e obedecidas as condições específicas estabelecidas pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP);

II - o prazo de vigência se estenda pelo prazo de amortização do contrato de

financiamento;

III - pelo menos uma das seguradoras não seja empresa controlada ou coligada nem pertença ao mesmo conglomerado econômico-financeiro do estipulante.

§ 1º Caso o pretendente ao financiamento não deseje aderir a uma das apólices citadas no caput, a instituição integrante do SFH deverá aceitar apólice individual contratada pelo pretendente com outra sociedade seguradora habilitada a operar o seguro, desde que:

I - sejam previstas as coberturas citadas no art. 1º e obedecidas as condições específicas estabelecidas pelo CNSP;

II - a instituição integrante do SFH figure como beneficiária direta;

III - o prazo de vigência se estenda pelo prazo de amortização do contrato de financiamento.

Lei 11.977, de 07 de julho de 2009

Dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida

Art. 79. Os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.

A Lei 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, prevê em seu artigo 5º as condições essenciais para a pactuação de contratos de financiamento imobiliário, como é o caso da venda parcelada de imóveis na planta ou em construção.

Lei 9.514/1997 Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros;

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Decreto-lei 73/1966:

Art 20. Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de:

f) garantia do pagamento a cargo de mutuário da construção civil, inclusive obrigação imobiliária;

2. O SEGURO HABITACIONAL

O Seguro Habitacional apólice de mercado é uma garantia fundamental para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Este produto é disponibilizado pelo portal GEO e foi desenvolvido para atender todas as legislações que regulamentam o mercado de seguros para o crédito imobiliário, inclusive a Resolução CNSP Nº 447 de 10 de outubro de 2022, a qual revoga a Resolução CNSP 205/2009.

É importante ressaltar que estas legislações instituiram obrigação de contratação de seguro para todos os tomadores de crédito imobiliário, este seguro deve prever cobertura securitária que contemple, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. Com essas coberturas atendidas, o mutuário (ou seja, quem esta tomando o credito imobiliário) pode escolher a seguradora de sua confiança e preferência.

Nesse contexto, foi lançado pela GEO o seguro Habitacional Individual com a contratação facilitada, capaz de atender o mutuário que está contratando um financiamento imobiliário ou que deseja fazer a portabilidade do seguro ao longo de seu financiamento.

Confira habitacionalindividual.com.br

2.1 ALGUNS DESTAQUES DA RESOLUÇÃO 447 DE OUTUBRO DE 2022

O Seguro referido na alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66 e nas demais legislações citadas acima foi regulamentado através da Resolução CNSP nº 447, 10 de outubro de 2022, a qual dispõe sobre o Seguro Habitacional. Considerando a competência do Conselho Nacional de Seguros Privados para fixar as características gerais dos contratos de seguros, as operações que envolvem garantia ao pagamento de mutuário relacionado à obrigação imobiliária devem ser cobertas por Seguro Habitacional, observando os seguintes preceitos e conceitos:

Resolução CNSP nº447/2022

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

Art. 2º Para fins desta Resolução, define-se:

VII - financiador: qualquer entidade, pública ou privada, que conceda financiamento para a aquisição, reforma ou construção de imóvel em geral; e

VIII - segurado: pessoa física ou jurídica que assine com o financiador o contrato de financiamento para a aquisição, reforma ou construção de imóvel, na qualidade de adquirente ou promitente comprador; ou o próprio financiador, exclusivamente para a cobertura de DFI, no caso de imóvel adjudicado face execução da dívida por inadimplência do financiado e nos casos em que apenas esteja promovendo a construção.

CAPÍTULO II

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 10. A contratação do SH/AM será feita mediante emissão de apólice, seja coletiva ou individual, englobando obrigatoriamente as coberturas de MIP e/ou DFI, de acordo com a operação de financiamento de imóvel contratada e, facultativamente, as coberturas referidas no art. 9º.

Art. 35. Para a substituição do seguro por interesse do segurado, este deverá ter regularizada sua situação de adimplência junto ao estipulante, no caso do seguro coletivo, ou ao financiador, no caso de seguro individual, relativamente a prêmios de seguro vencidos.

O conceito adotado pela SUSEP de Financiador contempla tanto instituições financeiras como demais entidades que prestam o crédito imobiliário ou realizam venda financiada/parcelada de imóveis ou lotes urbanizados.

3. AS PENALIDADES QUANDO UM SEGURO OBRIGATÓRIO NÃO É CONTRATADO

Por fim, destacamos que o Decreto-Lei 73/66 prevê penalidades aplicáveis às pessoas que não contratam os seguros obrigatórios, conforme citações abaixo:

Decreto-lei 73/1966



Art. 112. Às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de: (Redação dada pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

I - o dobro do valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável; e (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

II - nos demais casos, o que for maior entre 10% (dez por cento) da importância segurável ou R$ 1.000,00 (mil reais). (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Nos sistemas voltados à promoção do financiamento imobiliário (SFH e SFI), instituídos e regulados por leis específicas, há expressa previsão legal de contratação obrigatória do Seguro Habitacional, pelos tomadores de financiamento à aquisição ou construção, bem como reforma de bens imóveis, com vistas a garantir a obrigação de empréstimo assumida.

A pessoa qualificada como loteador/incorporador que realiza financiamento de imóveis e terrenos de forma direta com os adquirentes está englobada no conceito de Financiador estipulado na Resolução CNSP 447/2022, uma vez que o Financiador é qualquer entidade que concede financiamento para a construção ou aquisição de imóvel em geral. O conceito de Financiador, para fins do seguro, não está limitado a ser instituição financeira.

A Resolução CNSP 447/2022 garante ao segurado a liberdade de escolher a seguradora mais vantajosa para si, o seguro Habitacional Individual é, nesse sentido uma alternativa pa?ra mutuários que estão contratando um financiamento imobiliário, ou que já contrataram e desejam fazer a sua portabilidade . Clique aqui e saiba mais.

A não contratação do seguro Habitacional por parte da loteadora/incorporadora que concede financiamento imobiliário direto com o mutuário resultará na aplicação das penalidades previstas em lei.

5. SOBRE A GEO

A GEO opera há mais de 20 anos com seguros de linhas financeiras, especialmente para o crédito imobiliário, sendo o braço tecnológico de seguradoras globais como a Zurich e a Metlife, e nacionais como a Ezze Seguros.

O seguro Habitacional, com suas coberturas de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), exigido nos contratos de crédito imobiliário, é disponibilizado no portal GEO, onde é possível fazer a contratação e a gestão das apólices de forma totalmente online. A digitalização do seguro “de ponta a ponta” contemplando todas as etapas da operação, traz agilidade para as empresas credoras realizarem a contratação e o acompanhamento, desde a abertura da apólice até o aviso de sinistro, se houver.

ALGUMAS EMPRESAS QUE CONTAM COM OS SEGUROS DISPONÍVEIS NO PORTAL GEO

6. CONTATOS

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