Um estudo para quem trabalha com operações de Crédito com Garantia de Imóvel e para quem está tomando crédito nesta modalidade. Encontre aqui base informativa para as suas decisões.

SUMÁRIO

1. PALAVRA DA DIREÇÃO

2. O HOME EQUITY NO BRASIL

3. DETERMINANTES PARA O CRESCIMENTO DO HOME EQUITY NO BRASIL

4. A QUEM INTERESSA REDUZIR A PROTEÇÃO SECURITÁRIA DO MERCADO DE HOME EQUITY?

5. POR QUE O HOME EQUITY É UM CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

6. SOBRE A GEO

As operações de Home Equity, também conhecidas como Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) ou Refinanciamento, seguem ganhando relevância no Brasil. Nos últimos 4 anos, de acordo com a Abecip, houve um crescimento acumulado no montante de concessões superior a 80%.

O seguro é uma peça fundamental no ecossistema de crédito, pois protege a dívida e a garantia dos contratos. No caso específico do Home Equity, o seguro Habitacional garante na sua cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP) a quitação total do saldo devedor do contrato de dívida imobiliária e os recursos para a restauração ou reconstrução do imóvel diante de sinistros de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

Além de ser uma proteção imprescindível para os agentes financeiros, o seguro Habitacional garante a permanência do bem para as famílias. O que se mostrou essencial diante da pandemia de SARS-CoV-2: o índice de sinistralidade foi de 21% em 2019 para 37% em 2021 (Sistema de Estatísticas da Susep).

Para que o nosso Sistema Financeiro Imobiliário tenha a solidez que desejamos, e que as operações de Home Equity ganhem a tração esperada nos próximos anos, é imprescindível uma cobertura securitária adequada e alinhada aos contratos de crédito de cauda longa.

Diante disso, vemos a importância de se ter um panorama atualizado deste mercado. Além de uma compreensão de quais coberturas securitárias são obrigatórias, para garantir a proteção e, por consequência, a expansão do Home Equity. E essa proteção está claramente no seguro Habitacional.

Dessa forma, o presente estudo destina-se a pessoas que trabalham, direta ou indiretamente, com operações de Crédito com Garantia de Imóvel e que precisam de base para as suas decisões. Também dedicamos este material às pessoas que estão tomando crédito nesta modalidade e que precisam igualmente de informação para ter mais segurança nas suas escolhas de compra.

ROSSANA

COSTA

é Diretora da GEO desde o ano de fundação da empresa, em 2001. A executiva tem mais de 40 anos de experiência nos segmentos de seguros orientados para Construção Civil e mercados Imobiliário e de Crédito. Atuou por 15 anos como consultora para entidades e importantes empresas nestas áreas.

E : rossana@geodigital.tech

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L : linkedin.com/in/rossana-costa

2. O HOME EQUITY NO BRASIL

Home Equity é uma operação de crédito garantido por um ativo imobiliário. Apesar de ser bastante conhecido em outros países, no Brasil este produto passou a ficar disponível em meados dos anos 2000 e ainda não ganhou a popularidade esperada.

Duas crenças contribuem para o que o desenvolvimento do Home Equity no Brasil ainda esteja longe de seu potencial. A primeira é de que é ruim tomar crédito. A segunda é a de que é perigoso usar o imóvel como garantia.

Nas palavras de Gabriel Zamora, executivo de Capital Markets:

“O brasileiro utiliza muito linhas de crédito caríssimas como cheque especial, cartão de crédito; e tem muita relutância em colocar o imóvel como garantia, o que deixaria a vida dele muito mais saudável”.

Apesar dos gargalos mencionadas, é evidente que o Home Equity está ganhando relevância no país. Por isso é tão importante entendermos este processo. Nos próximos capítulos, veremos um panorama das concessões nos últimos anos, os fatores determinantes para o crescimento dessa modalidade de crédito e as coberturas securitárias inerentes a essas operações.

2.1 CONCESSÕES REALIZADAS

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), entre os anos de 2017 e 2021, viu-se um aumento de mais de 80% no montante de crédito concedido dentro dessa modalidade.

Gráfico 1 - Valor emprestado na modalidade Home Equity

Fonte: Boletim do Crédito com Garantia de Imóvel, Abecip.

Gráfico 2 - Número de contratos na modalidade Home Equity

Fonte: Boletim do Crédito com Garantia de Imóvel, Abecip.

2.2 GARANTIA DAS CONCESSÕES

Quando se trata da garantia utilizada, apenas 5,7% das operações utilizaram a modalidade Hipoteca, na qual a propriedade resolúvel de determinado imóvel fica sob titularidade do devedor.

Gráfico 2 - Distribuição das garantias utilizadas em nov/2021.

Fonte: Informações do Mercado Imobiliário, Bacen.

• Na Hipoteca, o bem imóvel fica gravado em favor do credor para fins de quitação da dívida. Ou seja, o devedor permanece com a posse e a titularidade do bem, ficando este bem sujeito aos demais concursos de credores.



• Na Alienação Fiduciária, a propriedade resolúvel de determinado imóvel de titularidade do devedor é transferida para o credor, como garantia da dívida contratada, ficando o devedor com a posse direta do imóvel.

2.3 PENETRAÇÃO EM OUTROS PAÍSES

A penetração do Home Equity ainda é muito baixa no Brasil, se compararmos com outros países. No ano de 2021, o valor emprestado nessa modalidade foi de R$ 5,4 bilhões (Abecip). Se olharmos para o Produto Interno Bruto (PIB) no mesmo ano, que foi de R$ 8,7 trilhões (IBGE), veremos que a participação do Home Equity no PIB não chega a 0,1%.

Ainda assim, os agentes financeiros, o Banco Central e o Ministério da Economia apostam na expansão desse tipo de crédito. Em coletiva à imprensa em janeiro de 2020, Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central, afirmou que o Home Equity tem potencial para representar 20% do PIB até 2040.

3. DETERMINANTES PARA O CRESCIMENTO DO HOME EQUITY NO BRASIL

Apesar da baixa penetração, observamos que o Home Equity ganha relevância no Brasil. Buscando entender o que está influenciando esse processo, chegamos à conclusão de que há dois movimentos influenciando o crescimento do Home Equity.

3.1 CONJUNTURA MACROECONÔMICA

As transformações que vêm acontecendo na economia brasileira afetam diretamente os investimentos e a tomada de crédito. Para se ter uma ideia, no ano passado os financiamentos habitacionais cresceram 65% na comparação com 2020, ano de início da pandemia do novo coronavírus, e atingiu R$205,4 bilhões, de acordo com a ABECIP. Com o mercado imobiliário aquecido, as construtoras veem a sua demanda crescer. E o Home Equity é uma fonte de funding muito interessante para elas.

Felipe Cavalcante, presidente de honra da Associação Brasileira para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico (ADIT), apresentou o projeto Capital Imobiliário, que visa reduzir a dependência dos bancos comerciais e aproximar as empresas do mercado de capitais. “O objetivo do projeto é promover essa aproximação para aproveitamento de novas fontes de funding. Entre os produtos oferecidos estão o financiamento à construção de loteamentos, antecipação de recebíveis (linha de crédito), home equity, crowdfunding e financiamento para retrofit. São oportunidades alternativas de acesso ao crédito, com produtos aderentes às necessidades e peculiaridades do setor (CBIC, 2022).

Aliado a isso, vemos que os órgãos reguladores vêm fazendo esforços para regular e fomentar o Home Equity.

Há uma coordenação entre Banco Central (Bacen), Ministério da Economia (ME), Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) para fomentar e regular as operações de Home Equity. Em coletiva de imprensa no dia 09 de janeiro de 2020, Roberto Campos Neto, Presidente do Banco Central afirmou que “O mercado de home equity é outra importante fonte de recursos para fazer a roda da economia girar” e que está na agenda prioritária do Bacen “avançar em mudanças que permitam o desenvolvimento pleno do mercado de capitais brasileiro”.

Além disso, consta na página de transparência do Banco Central que está em andamento o “Diagnóstico e eventuais propostas de aperfeiçoamento do home equity: Resolução CMN nº 4.754/2019, Circular BCB n° 3.967/2019; Resolução CMN 4.925/2021.(Bacen, 08/06/2021).

O Home Equity também está em pauta na Susep, onde está em andamento uma consulta pública que pretende normatizar o seguro adequado para essas operações. Veja aqui a manifestação da GEO em Relação à Consulta Pública nº 4/2022/SUSEP .

3.2 DIGITALIZAÇÃO

Ao contrário do que muitos pensam, a transformação digital vai muito além da inserção de novas tecnologias na cadeia produtiva. Segundo um estudo recente da Mckinsey, a digitalização é caracterizada por acionar ao menos uma de quatro alavancas-chave de valor:

Essas alavancas não podem ser dissociadas do conjunto de melhores práticas de gestão, que abrangem quatro dimensões fundamentais:

Estratégia, Capacidades, Organização e Cultura.

3.3 NOVOS PLAYERS

Os grandes bancos estão trabalhando para dar mais destaque ao Home Equity, mas neste momento vamos olhar para os agentes em ascensão. São players que nasceram digitais, colocaram o consumidor no centro e redesenharam a jornada de compra. Dessa forma, aliaram uma comunicação acessível que informa o consumidor; o uso de tecnologia para distribuir e gerir o produto de forma totalmente digital; e a prática de taxas mais vantajosas para o consumidor. Abaixo, vemos alguns exemplos desses players:

• Creditas
• Banco Inter
• CrediHome
• Cashme
• Grupo Gaia
• Banco BTG
• Entre outros

4. COMO O SEGURO INFLUENCIA ESSE ECOSSISTEMA

O seguro é uma peça fundamental do ecossistema de crédito, pois protege a dívida e a garantia dada aos contratos. No caso específico do Home Equity, o seguro Habitacional garante na sua cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP) a quitação da dívida em caso de morte ou invalidez do devedor; e recursos para a restauração ou reconstrução do imóvel diante de sinistros de danos, na cobertura de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

É uma proteção imprescindível para os agentes financeiros, ao prevenir o comprometimento da operação por falta de pagamento. E para as famílias, garante a permanência do bem.

O papel social do seguro foi evidenciado nos últimos dois anos, em que perdemos mais de 667 mil vidas para a SARS-CoV-2. Apesar de ser um risco excluído, as seguradoras se comprometeram em pagar os sinistros.

Somente no seguro Habitacional, o índice de sinistralidade foi de 21% em 2019 para 37% em 2021 (Sistema de Estatísticas da Susep).

Nesse contexto, é importante ressaltar as fragilidades dos seguros Prestamista (ramos 0977 e 1377) e Compreensivo (ramos 0114 e 0118) frente ao Habitacional (ramos 0610 E 0650), que foi desenhado especificamente para proteger o crédito imobiliário.

4.1 OS SEGUROS PRESTAMISTA E COMPREENSIVO NÃO FORAM DESENHADOS PARA PROTEGER CRÉDITOS DE CAUDA LONGA.

Segundo dados da ABECIP, o prazo médio dos empréstimos tomados na modalidade Home Equity está entre 150 e 160 meses, ou seja, cerca de 13 anos. O seguro Habitacional foi desenhado para proteger o crédito imobiliário, que pode perdurar por mais de 30 anos.

Diferentemente, os seguros Prestamista e Compreensivo foram desenvolvidos para empréstimos de menor duração, tendo em vista que possuem vigência anual.

4.2 OS SEGUROS PRESTAMISTA E COMPREENSIVO PODEM SOFRER CANCELAMENTO E ALTERAÇÃO DE TAXAS AO LONGO DA DÍVIDA.

Como os seguros Prestamista e Compreensivo possuem vigência anual, existe a necessidade de renovar a apólice a cada aniversário, e junto com essa renovação as seguradoras podem rever taxas e condições da apólice, com a dívida em andamento.

Essas características podem deixar o bem dado em garantia desprotegido, e além disso comprometer a capacidade de pagamento do devedor, gerando efeitos negativos para todo o sistema financeiro. Destacamos neste contexto as Fintechs, que têm transformado positivamente o mercado mas que possuem menos margem para arcar com possíveis prejuízos.

Já no seguro Habitacional, a seguradora não pode alterar as taxas depois da contratação, nem cancelar a apólice, reduzindo as incertezas para credores e devedores.

4.3 OS SEGUROS PRESTAMISTA E COMPREENSIVO NEM SEMPRE GARANTEM A TOTALIDADE E A ESTABILIDADE DA OPERAÇÃO

Nos seguros Prestamista nao existe a compulsoriedade da contratação, ou seja, o credito imobiliario poderia ficar desprotegido se assim for o desejo do devedor e no seguro Compreensivo, a seguradora está autorizada a cobrar franquia ou coparticipação no momento do sinistro, bem como pode exigir carência. Desse modo nem sempre esses seguros garantirão a totalidade da operação.

Já no caso do seguro Habitacional, é totalmente vedada a cobrança de franquia ou exigência de carência para as coberturas básicas. Outro diferencial que o seguro Habitacional tem é que a cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP), é obrigatória, garantindo a estabilidade e padronização da operação..

Quadro comparativo dos seguros Habitacional, Prestamista e Compreensivo.

Para ver uma versão detalhada do quadro, clique aqui.

Diante dessas razões, temos cristalino que a adequada proteção aos devedores e credores do mercado de Home Equity é encontrada no seguro Habitacional.

5. POR QUE O HOME EQUITY É SIM UM CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Nos A Lei Federal nº 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), estipulando regras básicas aplicáveis às operações de crédito imobiliário em geral.

O BACEN define quais operações de crédito podem ser incluídas no Sistema de Financiamento Imobiliário. Nesse contexto, a operação de empréstimo de pessoa física com garantia de imóvel (Home Equity) foi incluída no SFI, através de Resolução BACEN nº 4.676/2018. Esta Resolução ainda prevê em seu artigo 5º parágrafo IV a exigência de contratação de cobertura securitária estabelecida na legislação, para todas as operações de crédito imobiliário de forma compulsória.

Sendo assim, por se tratar de operação integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário, o Home Equity deverá ter de forma compulsória a cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP) conforme determina a legislação vigente.

5.1 A COBERTURA DE MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE (MIP)

Os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) devem estar presentes em todos os contratos de financiamento habitacional abrangidos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), conforme previsto nas Leis n. 4.380/84, n 9.514/1997 e do Decreto n. 73/66.

5.2 COMO CONTRATAR ESSA COBERTURA?

A cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP), exigida nos contratos de crédito imobiliário, é disponibilizada no Portal GEO, onde é possível fazer a contratação e a gestão das apólices de forma totalmente online pelos credores estipulantes.

6. SOBRE A GEO

A GEO opera há mais de 20 anos com seguros de linhas financeiras, especialmente para o crédito imobiliário, sendo o braço tecnológico de seguradoras globais como a Zurich e a Metlife.

Pelo portal GEO, a contratação é digital de ponta a ponta, o faturamento mensal é inteligente e o sinistro é ágil.

6.1 NOSSOS NÚMEROS

Nascemos em 2001 e, desde então, conquistamos a confiança de mais de mil e quinhentas corretoras de seguros em todo o Brasil, as quais se cadastraram no portal para comercializar as apólices digitais que as Seguradoras Parceiras oferecem ao mercado.

7. CONTATOS

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